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2025년 6월, 정권 교체와 함께 부동산 정책이 전면적으로 개편되었습니다. 실수요자 보호, 지방 부동산 활성화, 형평 과세 원칙 등이 주요 기조로 제시되며, 취득세·양도소득세·종합부동산세(종부세)부터 토지초과이득세(토허제)까지 다양한 변화가 이루어졌습니다.
이번 글에서는 2025년 부동산 세금 개편의 핵심 내용을 항목별로 정리하고, 개편 전과 달라진 점을 중심으로 쉽게 설명해 드리겠습니다.
취득세: 실수요자 중심으로 차등 인하
2025년부터 가장 크게 체감되는 변화 중 하나는 취득세 인하입니다. 6억 원 이하의 주택을 최초로 구입하는 실수요자라면, 취득세율이 기존 1~3% 구간에서 1.1%로 인하됩니다. 특히 생애최초 주택 구입자에게는 더욱 유리한 조건이 제공되며, 9억 원 초과 주택에 대해서도 기존처럼 최고 3%를 넘지 않도록 규제되어 고가 주택 구입자의 세 부담도 일정 부분 완화됩니다.
이번 개편은 주택시장 진입 장벽을 낮춰 신혼부부, 청년층, 무주택자의 주택 구입을 독려하려는 의도를 담고 있습니다.
양도소득세: 비과세 기준 상향 및 공제 확대
1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다. 이에 따라 고가 주택을 보유한 실수요자들이 양도 시 부담하는 세금이 줄어들게 되었습니다.
또한 장기보유특별공제도 강화되어, 보유기간과 거주기간을 각각 충족하면 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 이는 주택을 단기 시세차익을 목적으로 거래하는 행태를 억제하고, 장기 보유와 거주를 유도하는 방향으로 설계되었습니다.
종합부동산세(종부세): 기본공제 및 과세 방식 완화
종부세 역시 실수요자 중심으로 완화되었습니다. 1 주택자의 기본공제 금액은 11억 원에서 12억 원, 다주택자는 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정되었습니다. 기존에는 다주택자에게 중과세율이 적용되었지만, 이번 개편으로 중과세율은 폐지되고 단일 세율 체계로 통합되었습니다. 이에 따라 다주택자의 세 부담이 완화되었고, 세부담 상한도 기존 300%에서 150%로 인하되었습니다.
종부세 개편은 특히 수도권 고가주택 보유자와 고령자에게 직접적인 영향을 미치는 항목입니다.
고가 주택 간주임대료 과세 신설
2025년부터는 12억 원 초과 고가 주택 보유자가 전세로 집을 빌려줄 경우, 간주임대료에 대해 소득세가 과세됩니다. 이는 실제로 임대료를 받지 않더라도 정부가 ‘받았다고 간주’하고 일정액의 임대소득으로 계산해 세금을 부과하는 방식입니다. 고가 주택에 편법으로 전세만 주고 과세를 회피하려는 행태를 방지하기 위한 조치로 볼 수 있습니다.
지방 미분양 주택에 대한 세제 특례
지방 활성화를 위한 조치도 포함되었습니다. 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 취득하는 경우, 1세대 1주택자와 동일한 세제 혜택이 적용됩니다. 양도소득세 12억 원 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%, 종부세 기본공제 12억 적용 등 실질적인 혜택이 주어집니다.
이러한 개편은 지방 주택시장 회복을 유도하고 수도권 집중을 완화하기 위한 지역 균형발전 정책의 일환입니다.
양도차익 연금계좌 납입 시 세액공제
2025년부터 2027년까지 한시적으로, 부동산 양도차익 중 일정 금액을 연금계좌에 납입하면 세액공제를 받을 수 있는 제도가 시행됩니다. 기초연금 수급자 또는 무주택자·1 주택자가 조건을 충족할 경우, 최대 10%까지 양도소득세에서 공제 받을 수 있습니다. 은퇴 준비와 부동산 처분을 동시에 고려하는 고령층에게 실질적인 혜택이 될 수 있는 정책입니다.
토허제(토지초과이득세) 재도입
2025년 3월부터 토지초과이득세, 일명 토허제가 재시행되었습니다. 해당 제도는 일정 기준 이상 가격이 상승한 유휴 토지에 대해 초과 이득의 50%를 세금으로 환수하는 제도로, 서울 강남 3구, 용산, 성수 등 주요 토지거래허가구역에서 먼저 적용되고 있습니다.
토허제는 정기과세와 예정과세 두 가지 방식으로 운영되며, 토지가 급등했을 때 초과이득에 대해 50%의 세율로 과세됩니다. 이는 투기 목적의 토지 보유를 억제하고, 공공재원 확보를 위한 정책적 장치로 활용되고 있습니다.
마무리하며
2025년 부동산 세제 개편은 실수요자를 보호하고 시장 안정을 유도하려는 방향성을 띠고 있습니다. 취득세, 양도세, 종부세에 걸친 변화뿐 아니라, 고가 주택 및 토지에 대한 정밀 과세가 새롭게 시행되면서 시장 참여자들의 대응도 달라지고 있습니다.
특히 장기보유 유도, 연금연계 공제, 지방 혜택 강화, 토허제 재도입 등은 부동산을 단기 투자 대상이 아닌 ‘거주·노후·지역균형 자산’으로 바라보게끔 하는 정책적 시그널로 해석할 수 있습니다.
이제 부동산 세제는 단순히 세금을 얼마나 내느냐를 넘어, 자산관리 전략과 직결되는 요소가 되었습니다. 이번 개편 내용을 충분히 숙지하고, 본인의 주거 상황과 투자 성향에 맞는 대응이 필요한 시점입니다.