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2025년 6월, 정권 교체와 함께 부동산 세금 제도 전반이 개편되었습니다. 실수요자 보호와 시장 안정, 지방 활성화라는 정책 목표 아래 취득세, 양도소득세, 종합부동산세뿐 아니라 토지초과이득세(토허제)까지 주요 세제가 수정되었습니다. 특히 정기 재산 취득자와 투자자 양쪽 모두 예의 주시할 만한 변화입니다. 보기쉽게 표로도 작성해 두었으니, 꼼꼼히 읽어봐 주세요.
① 취득세
2024년 이전: 1주택 기준 주택 가격에 따라 1%~3% 누진세율로 과세.
2025년 이후:
- 6억 이하 주택: 1.1% 고정 세율
- 6억 초과~9억: 누진구간 유지
- 9억 초과 주택: 최대 3% 고정 세율 이 개편은 청년·신혼부부 등 실수요자 중심 혜택이며, 고가 주택에도 부담 상한을 설정하여 예측 가능성을 높였습니다.
② 양도소득세 비과세 기준 및 공제
2024년 이전: 1세대 1주택자는 9억 이하 주택 매각 시 비과세, 장기보유특별공제 최대 40% 적용.
2025년 이후:
- 비과세 기준 상향 → 12억 이하 매각 시 양도세 비과세
- 장기보유특별공제 상향 → 최대 80% 공제 이로 인해 실수요자의 거래 부담 완화와 단기 매도 억제, 장기 보유 유도 효과가 발생했습니다.
③ 종합부동산세
2024년 이전:
1주택자 기본공제 11억, 다주택자는 6억
다주택자에 중과세율 적용, 전체 세 부담 상한 300%
2025년 이후:
- 기본공제 상향: 1주택자 12억, 다주택자 9억
- 중과 폐지 및 단일 세율 체계화
- 세 부담 상한 감소: 300% → 150% 결과적으로 보유세 부담이 크게 줄어 다주택자에게도 유리한 구조가 되었습니다.
④ 간주임대료 과세
2024년 이전: 전세만 줘도 임대소득 과세 인정 없음
2025년 이후:
- 12억 초과 고가 주택 보유자는 실제 임대료 수취 여부에 관계없이 간주임대소득 과세 대상
- 고가 주택의 빈틈없는 과세를 통해 전세 편법 회피를 방지
⑤ 지방 미분양 주택 특례
2024년 이전: 혜택 없음
2025년 이후:
- 인구감소지역·비수도권 미분양 주택 취득 시
- 양도세 비과세 기준 12억
- 장기보유특별공제 80%
- 종부세 기본공제 12억 적용
- 지방 주택 시장 활성화를 위한 세제 인센티브 강화 정책입니다.
⑥ 양도차익 연금계좌 공제
2024년 이전: 불가능
2025년 이후 (2025~2027년 한시):
- 양도차익을 연금계좌에 납입하면 10% 세액공제 가능
- 대상은 기초연금 수급자 또는 무주택·1주택자 이는 절세와 노후 대비를 동시에 가능하게 하는 제도입니다.
⑦ 토지초과이득세(토허제)의 재도입
2024년 이전: 1999년 폐지된 상태로 존재하지 않음
2025년 이후 (2025년 3월 24일 시행):
- 유휴토지와 비개량 토지의 지가 상승분에 대해 과세 시작
- 정기 과세 (3년 단위)와 예정 과세 (연간) 병행
- 과세표준 계산 후 초과이득의 50% 과세 토허제는 개발 기대감 속 땅차익 환수, 투기 억제, 공공 재원 확보 목적을 동시에 지닌 강력한 수단으로 복귀했습니다. 해당 제도는 토지거래허가구역 확대와 함께 시행되어, 특정 지역에서 땅 보유자와 투자자들에게 큰 영향을 끼치고 있습니다.
핵심 비교 요약표
| 항목 | 개편 전 (2024년) | 개편 후(2025년~) |
| 취득세 | 1~3% 누진 적용 | 6억 이하 1.1%, 9억 초과 3% 고정 |
| 양도세 비과세 | 9억 이하 | 12억 이하로 확대 |
| 장기보유공제 | 최대 40% | 최대 80% |
| 종부세 기본공제 | 1주택 11억, 다주택 6억 | 1주택 12억, 다주택 9억 |
| 종부세 중과 | 존재 | 폐지, 단일세율화 |
| 간주임대 세금 | 없음 | 12억 초과 주택대상 과세 |
| 지방 특례 | 없음 | 비수도권 미분양 주택에 양도,보유세 특례 |
| 연금계좌 공제 | 불가 | 양도차익의 연금계좌 납입 시 10%공제 |
| 토허제 | 폐지된 상태 | 유호토지 상승분 50% 과세 재도입 |
왜 이 정도로 바뀌었을까?
실수요자 보호: 취득·양도·보유세 혜택을 통해 무주택자, 신혼부부, 청년층의 주택 진입과 장기 거주를 독려합니다.
시장 안정 유도: 중과 폐지와 세 부담 완화는 급격한 매도·단기 투기 수요를 억제하려는 목적도 포함합니다.
지방 활성화: 미분양·인구감소 지역의 주택 시장을 회복시키고, 수도권 집중 완화를 위한 전략이 반영되었습니다.
고가 및 토지 투기 억제: 간주임대료 과세, 토허제 도입은 고가 주택과 토지 중심의 불로소득을 철저히 차단하려는 메시지입니다.
노후 준비 지원: 연금계좌 공제는 세제 혜택과 함께 은퇴 시 재정 안정을 도모하는 수단이 됩니다.
변화와 대응 전략
2025년 개편은 법·제도 전반에 걸쳐 손쉬운 주택 진입, 장기 보유 장려, 투기 억제, 지방 활성화의 구조로 짜여 있습니다. 동시에 고가 주택·토지 영역에서는 보다 세밀한 과세 장치를 도입해 형평성과 공정성을 강화했습니다.
포괄적인 세제 변화 속에서 본인의 주거 형태(무주택·1주택·다주택), 보유 자산, 투자 계획에 따라 전략적으로 대응해야 합니다.
예컨대:
- 무주택자, 실수요자: 입주 예정지 기준 6억 이하 주택을 중심으로 취득세와 양도세 혜택 극대화
- 고가주택 보유자: 간주임대료 과세와 토허제 적용 여부 중심으로 세부 부담 예측
- 지방 투자자: 미분양 주택 취득 시 세제 특례 적극 활용
- 노년층: 양도차익을 연금계좌로 저축하여 세제 혜택과 노후 보완
- 변화의 흐름은 분명하며, 그 흐름 속에서 나에게 유리할 구간을 찾는 것이 관건입니다. 정책의 취지와 방향을 정확히 인식하고, 전략적 선택을 해야 하는 시점입니다.